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“預計2018年上海（樓盤）的商業供應依然井噴，市場競爭將持續升級，圍繞IP場景打造，品牌業態創新，大數據驅動的精益化運營管理，將成為項目重要抓手。”
超音波蛋糕切割機
中房報記者 高欣 上海報道
2017年以來，針對房地產市場的調控政策在全國范圍相繼出臺，限購、限貸、限價等調控政策的加碼讓市場形勢從嚴從緊。在此背景下，許多開發企業開始將目光轉向商業地產，無論是新領域的探索，還是固有領域的深耕，商業地產在新的市場環境下打開瞭新的發展空間。而整個2017年商業地產的投資熱情也隨之一路高漲。
睿意德商業地產研究中心及中商數據聯合發佈的數據表明，截止到12月中旬，2017年上海市商業項目存量面積達到1616萬平方米，新入市項目46個，其中新增購物中心體量296.3萬平方米。上海的增長體量在過去4年中始終呈現持續高增長趨勢，對此睿意德預測在2018年這一數字將達到706萬平方米。
2017年末放量，存量發力
剛剛過去的2017年12月，上海迎來瞭購物中心開業的高峰。贏商網統計數據顯示，當期，上海共有14個面積大於3萬平方米的商業項目正式亮相，新開業商業項目總面積超過120萬平方米。
其中，僅2017年12月16日一天，上海就有上海徐匯日月光中心、龍湖寶山天街、吳中路愛琴海購物公園、唐鎮陽光天地4個購物中心同時開業。
據中國房地產報記者瞭解，12月新開業的商業項目分部在浦東、閔行、徐匯、寶山等區域，其中更不乏像龍湖寶山天街、上海紅星愛琴海購物公園、顓橋萬達廣場、上海世紀匯廣場這樣的體量在10萬平方米以上的項目。
以龍湖寶山天街為例，該項目於2017年12月16日開業，面積達14萬平方米，是目前寶山區最大的商業綜合體。據上海龍湖方面提供的數據顯示，開業當天，寶山天街的招商率和開業率均達到99%，開業兩天客流達42萬人，銷售額達2800萬元。
值得一提的是，除瞭全新開業的商業項目，2017年12月上海迎來瞭五角場萬達和第一百貨兩個項目調整後的重新開業。
其中，五角場萬達在2017年進行瞭開業以來最大力度的改造，涉及調整面積達8萬平方米，占總面積的四分之一，第一批調整已於2017年9月22日率先亮相，2017年12月22日則重新迎來全面開業。而上海市第一百貨也在經過半年調整後於2017年12月全新亮相南京（樓盤）東路商圈。
在增量提速的同時，上海商業地產產業本身也在經歷著自我升級。新一輪的優勝劣汰、去蕪存菁，正不斷推動著城市與行業的發展。
事實上，早從2016年開始，中國的商業地產就逐漸步入震蕩調整期，整個行業也開始瞭從增量時代向存量時代的跨步。
據統計，2017年上海共有127.72萬平方米商業經歷改造，項目主要位於內環及中環內。其中核心商圈所處的內環地區改造面積占比57%，改造力度及范圍空前，而這波改造熱也預示著商業存量項目密集改造高潮的到來。
縱觀整個2017年上海的商業地產市場，無論是興業太古匯、長寧來福士、上海萬象城等新項目重磅亮相；還是上海世茂廣場、港匯恒隆廣場等項目啟動升級；抑或是眾多流量品牌、旗艦門店的落地無一不說明上海城市的商業活力正逐漸爆發。
一方面本土房企在上海展開瞭積極佈局，例如是華潤、龍湖、新城均在2017年有新項目落子申城。另一方面，隨著近幾年外資開發企業展開多元化佈局，頻繁亮相一線及1.5線城市，上海也成為其最關註的市場之一。
據睿意德中國商業地產研究中心的數據顯示，2016年外資開發商投資的新開商業項目總量增加10個，上海占有兩席。未來幾年即將開業的外資項目同樣大部分集中於一線和1.5線城市，而這其中將有43%位於上海。
軌交助力，新業態續熱
隨著上海軌道交通條件日益完善，商業地產的發展路線也越來越與軌交路線發生關聯。有數據統計，2017年上海新增購物中心離地鐵站點距離平均為1000米，其中有三分之二的新增購物中心離地鐵站距離800米內。
上海龍湖相關負責人告訴中國房地產報記者：“行業內公認的商業佈局關鍵之一就是位置，而對於龍湖來說，在這一點上的實踐更加深入。據不完全統計，在龍湖已開業或正在建設的商場中，有超過30座都位於軌交上蓋或周邊，已經充分具備瞭TOD模式的條件和要素。”
“基於商業發展的大趨勢，米果成型機軌道交通的通達性成為瞭商業項目是否能吸引客流的重要客觀因素之一。”RET睿意德CEO王玉珂表示。
上海龍湖方面稱，龍湖虹橋天街、寶山天街在2016年、2017年相繼開業，而第三座天街已落地上海南（樓盤）面的閔行。這三座天街均以軌道站點為中心，業態功能集工作、消費、文化、教育、居住等為一體，是整個龍湖集團TOD運營模式在上海最充分的實踐。
除瞭選址的慎重與思考，在產品同質化嚴重的商業地產行業，如何塑造有新意、有故事、有趣的商業產品也成為瞭開發企業在產品開發過程中極其關註的重點。“加之軌道交通拉近瞭既有商圈的距離，對存量與增量市場提出瞭更高的差異化要求，商圈特色細分化成為必然。”王玉珂表示。
2017年12月，全球最大的星巴克“智慧門店”亮相上海，主打為消費者提供線上線下無縫銜接的數字化體驗。據悉，消費者在門店打開手機淘寶“掃一掃”功能，便可看到星巴克咖啡從烘焙、生產及煮制的全過程，同時還可通過AR技術直觀感受到工坊中的每處細節。新鮮的體驗感讓店門口排起瞭長長隊伍，有等候的消費者告訴中國房地產報記者，除瞭品嘗咖啡，能夠深度的瞭解咖啡的制作過程，並且親身體驗，是他們願意等待的原因。
除瞭品牌全新概念的引入，在行業的趨勢下，品牌類型、消費方式等方面也在發生改變。例如以快時尚為代表的大眾品牌拓展速度趨緩，輕奢品牌強勢增長，為品牌市場帶來瞭新的活力。又例如隨著電商企業正式佈局線下，使得線上線下實現大和解、大融合，新的技術也已經蓄勢待發，準備著顛覆人們的生活方式和消費習慣。
事實上，經過多年沉淀上海在消費市場上已經形成規模效應，品牌和消費者雙向買單。不僅是國外品牌進入內地的首選城市，更是新業態、新品牌孵化成長沃土。例如快閃店、買手店、明星店、文創書店均以上海發展較為集中。
“預計2018年上海的商業供應依然井噴，市場競爭將持續升級，圍繞IP場景打造，品牌業態創新，大數據驅動的精益化運營管理，將成為項目重要抓手。”王玉珂表示，隨著上海消費升級的進一步提升，更多新業態新品牌落戶上海，產業格局也將更加多樣化，明年的上海商業地產市場將更值得關註。
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（責任編輯：嶽權利 HN152）
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